Thị trường bất động sản khu công nghiệp- “Phất” lên nhờ CPTPP

Ông Frederic Burke đến từ Công ty Luật Baker McKenzi phân tích thêm tới đây, cùng với sự gia tăng của luồng vốn đầu tư trực tiếp và gián tiếp, các nhà đầu tư chắc sẽ yêu cầu có nhiều bảo đảm hơn từ phía Chính phủ.

Thị trường khu công nghiệp được JLL xem xét trong báo cáo này là Bắc bộ, một trong các khu vực lớn nhất và sôi động nhất cả nước. Theo đó, tổng diện tích đất công nghiệp vùng kinh tế trọng điểm Bắc bộ đạt 11.366 ha, gần bằng nửa nguồn cung của khu vực Đông Nam bộ và đã tăng đến 1.100 ha so với cùng kỳ năm 2017. Hiện Hải Phòng và Bắc Ninh chiếm 46% tổng nguồn cung và cũng đồng thời là hai địa phương có nhiều khu công nghiệp nhất miền Bắc. Lợi thế địa lý của Bắc Ninh và hệ thống cảng biển của Hải Phòng giúp cho việc gia tăng nguồn cung. Điều quan trọng hơn đây cũng là hai điểm đến thu hút vốn đầu tư vào ngành công nghiệp lớn nhất trọng Vùng kinh tế trọng điểm Bắc bộ.

Cùng với triển vọng gia tăng các nguồn đầu tư mới đổ vào Việt Nam một khi CPTPP có hiệu lực, JLL ghi nhận tới đây nguồn cung mới khu công nghiệp ở Vùng kinh tế trọng điểm Bắc bộ sẽ vẫn dồi dào với việc sẽ có khoảng 18.116 ha đất công nghiệp dự kiến được đưa vào sử dụng tại Vùng từ nay cho đến cuối năm 2020. Điểm lý thú được JLL nhấn mạnh là cùng với việc nguồn cung phong phú thì nguồn cầu cũng được cải thiện với tỷ lệ lấp đầy ở cả đất và nhà xưởng sẽ vẫn ở mức cao và tăng trưởng nhờ vào nguồn vốn FDI từ giới đầu tư châu Á cùng những nỗ lực cải thiện và khuyến khích đầu tư của Chính phủ. Hệ quả là giá thuê sẽ tiếp tục gia tăng và điều đó đòi hỏi các nhà đầu tư phải hành động quyết liệt hơn.

Tại Việt Nam, trước đây, đầu tư các khu công nghiệp chủ yếu là doanh nghiệp nội bởi họ là “thổ công” nên thông thạo các thủ tục và dễ “xin” đất. Do đó, các khu công nghiệp giai đoạn trước được đầu tư khá đơn giản, chủ yếu khoanh đất xây hàng rào, chia lô, lắp điện nước rồi cho thuê.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư nội còn có nhược điểm như thiếu vốn, thiếu kinh nghiệm bố trí cơ cấu các khu công nghiệp. Bởi vậy, các khu công nghiệp chưa thu hút khách thuê nên phân khúc đầu tư này cũng kém hấp dẫn vì tỷ lệ lấp đầy không cao.

Tuy nhiên, trong xu thế mở cửa hiện nay, các doanh nghiệp đầu tư vào Việt Nam đang gia tăng, nhất là các đơn vị muốn đặt cơ sở sản xuất để tận dụng nguồn nhân công rẻ thì khu công nghiệp lại “đắt khách”. Phát triển bất động sản công nghiệp cũng sẽ tỷ lệ thuận với dòng vốn FDI vào lĩnh vực công nghiệp”, các chuyên gia JLL nói.

Bà Bùi Nguyễn Huyền Trang, chuyên gia của JLL chia sẻ, tiềm năng của phân khúc bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn còn rất cao. Xu hướng hợp tác giữa các doanh nghiệp bất động sản trong và ngoài nước đã có những bước tiến mạnh mẽ trong vài năm gần đây. Các nhà đầu tư nước ngoài không ngừng mở rộng mức độ đầu tư vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp và kho vận tại Việt Nam. Bên cạnh các thị trường truyền thống, bất động sản khu công nghiệp tại khu vực Trung Bộ đang là sân chơi hút khá nhiều nhà đầu tư mới, đây dự kiến sẽ là thị trường mới, nổi bật trong năm 2018. Nghiên cứu từ JLL Việt Nam chỉ ra, Đông Nam Bộ đang là thị trường khu công nghiệp có tốc độ phát triển mạnh nhất cả nước. Theo đó, tỷ lệ trống trong các khu công nghiệp đang hoạt động tại thị trường này ở mức khoảng 25%. Các nhà xưởng hiện hữu đang hoạt động có tỷ lệ lấp đầy từ 85 - 90%.

Nhìn nhận về tiềm năng phát triển của thị trường khu công nghiệp và ngành hậu cần, ông Michael Fenton, Giám đốc Công nghiệp và Kho vận APAC của JLL cho biết, đây hiện là phân khúc dẫn đầu danh sách các loại hình đầu tư bất động sản thương mại hấp dẫn nhất khu vực châu Á Thái Bình Dương. Giới đầu tư ngày càng ưa chuộng ngành này và điểm nhắm là các thị trường mới, trong đó có Việt Nam.

Về xu hướng phát triển của thị trường bất động sản khu công nghiệp trong năm 2018, ông Fenton cho rằng, doanh thu bán lẻ trực tuyến ở tất cả các thị trường khu vực Châu Á Thái Bình Dương trong đó có Việt Nam được dự báo sẽ tăng lên theo cấp số nhân trong giai đoạn ngắn và trung hạn. Vì vậy, nhu cầu về các cơ sở kho vận hiện đại, kết hợp với công nghệ và tự động hóa sẽ gia tăng mạnh. Thời gian giao hàng nhanh chóng mới là yếu tố được xem trọng thay vì yếu tố chi phí thuê. Bên cạnh đó, vị trí cũng vẫn là yếu tố then chốt cho các quyết định thuê của khách hàng.